Budujemy dom! Co musisz wiedzieć biorąc kredyt na budowę domu? Pułapki, haczyki! O czym trzeba pamiętać?

Posiadanie własnego domu to dla wielu Polaków życiowe marzenie. Jednak taka inwestycja wymaga poważnych nakładów- dużego zaangażowania ze strony inwestora oraz dobrego planu. Jeżeli nie posiadamy własnych środków na budowę domu, możemy skorzystać z finasowania dostępnego w bankach.

Na co trzeba się przygotować przed złożeniem wniosku kredytowego na budowę domu? Jak wygląda procedura kredytowa? Jakie dokumenty będą potrzebne do rozpatrzenia wniosku przez bank? Ile to zajmie czasu? Czy budowa EKO domu ma dla banku znaczenie? Na co zwrócić uwagę, aby nie wpaść pułapkę? Na te i inne pytania odpowiem w dzisiejszym wpisie.

Pierwszym podstawowym krokiem jaki musimy zrobić, aby w ogóle myśleć o budowie domu, jest nabycie działki. Najlepiej, aby grunt został nabyty ze środków własnych. Będzie można go wtedy zaliczyć jako wkład własny do kredytu. Może to być sporym udogodnieniem oraz ułatwić procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny. Następnie musisz wybrać projekt domu oraz przygotować niezbędną dokumentację do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Wszystkie banki, które posiadają w swojej ofercie kredyty na budowę domu, wymagają, aby wraz z wnioskiem złożyć prawomocne pozwolenie na budowę.

Zanim jednak poczynisz te wszystkie kroki warto, a nawet należy sprawdzić swoje możliwości finansowe. Mówiąc wprost, umów się na spotkanie z ekspertem kredytowym. Sprawdź swoją zdolność kredytową. Dowiedz się czy rata nie będzie za wysoka. Zapoznaj się  również z ofertami kilku banków. Tutaj nie ocenioną pomocą będzie ekspert kredytowy, który pomoże rozwiać mity związane z kredytem hipotecznym na budowę domu dotyczące trudnego i skomplikowanego procesu. Pomoże również przeanalizować dostępne oferty na rynku. Wyjaśni niuanse każdej z ofert oraz pomoże ograniczyć koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że różnice w ofertach banków i całkowitym koszcie kredytu, mogą wynieść od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych!

Wkład własny wymagany jest na tym samym poziomie co przy zakupie mieszkania, czyli 20% zgodnie z rekomendacją S z 2017 roku. Podobnie, jak w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych na zakup, istnieje możliwość odstępstwa i wybrania oferty z 10% wkładem własnym po wykupieniu dodatkowego zabezpieczenia. Tak jak wcześniej już napisałem, posiadana działka może stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego na budowę domu.

Koszty kredytu budowlano-hipotecznego są również zbliżone do tych na zakup czy budowę przez dewelopera. Istotna różnica zazwyczaj występuje na początku, kiedy kredyt jest w tzw. Karencji, a inwestor spłaca wyłącznie odsetki, które mogą generować dodatkowy koszt. Droższe jest wykonanie operatu szacunkowego, koszt od 800 do 1000zł. Wyższe mogą być również koszty ubezpieczenia nieruchomości ze względu na charakter i wartość nieruchomości czy też lokalizację.

Pamiętaj!

Jeżeli budujesz dom pasywny, montujesz panele fotowoltaiczne czy też pompę ciepła, zapytaj swojego eksperta kredytowego o ofertę EKO. Banki przygotowały dla klientów takie rozwiązania, które pozwalają obniżyć oprocentowanie, a co za tym idzie całkowity koszt kredytu.

Co dalej ?

Kiedy już wiesz, że możesz liczyć na odpowiedni kredyt hipoteczny, nabyłeś działkę i zgromadziłeś niezbędne pozwolenia do budowy domu, musisz zaplanować całą inwestycje w czasie. Weź pod uwagę poprawki na opóźnienia z nią związane, które zdarzają się niemal na każdej budowie. Następnie powinieneś przygotować kosztorys budowy oraz plan wypłat transz. Oczywiście tutaj możesz liczyć na moją/naszą pomoc. W praktyce banki udostępniają klientom odpowiednie formularze, dzięki czemu można sprawnie zaplanować terminy i kwoty realizacji prac. W swoich planach musisz także uwzględnić wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny. Podwyższenie kwoty kredytu w czasie budowy może okazać się niemożliwe!

Dla ułatwienia, prezentuje przykładowe etapy budowy, które widnieją w kosztorysach banków:

  • ETAP I –  Przygotowanie terenu, fundamenty, izolacje itp.
  • ETAP II – Ściany konstrukcyjne, stropy, schody, ścianki działowe.
  • ETAP III – Dach, stolarka okienna i drzwiowa.
  • ETAP IV – Montaż instalacji, gazowej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania.
  • ETAP V – Tynki wewnętrzne, posadzki, elewacja, biały montaż, malowanie, podłogi, stała zabudowa.
  • ETAP VI – wykończenie terenu, ogrodzenie działki, przyłącza.

Przygotowałeś już kosztorys! Koniecznym będzie teraz zebranie niezbędnej dokumentacji technicznej związanej z działką oraz domem. Nie jest tego dużo, a większość będziesz już posiadał lub jest łatwa do zdobycia. Niezbędne będą:

  • Pozwolenie na budowę;
  • Wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów lub kopia mapy ewidencyjnej;
  • Wypis z miejscowego planu zagospodarowania dla działki, na której ma stać dom;
  • Dziennik budowy;
  • Niektóre strony z projektu, np. rzuty kondygnacji czy elewacji;
  • Podstawa nabycia działki (zwłaszcza, gdy otrzymaliśmy ją w darowiźnie);
  • Operat szacunkowy;
  • Kosztorys.

Sam proces ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu nie różni się zasadniczo od tego na nabycie mieszkania czy zakup gotowego domu. Po zgromadzeniu całej niezbędnej dokumentacji techniczno-budowlanej, do kompletu będziesz jeszcze musiał przygotować dokumenty potwierdzające źródło dochodu. Większość banków od swoich przyszłych klientów wymaga:

  • Zaświadczenia o wysokości osiąganych dochodów;
  • PIT za ubiegły rok – głównie w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą lub spółek;
  • Dokumenty finansowe potwierdzające bieżące dochody – w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą lub spółek;
  • Historię z rachunku – wpływ wynagrodzenia za 3,6 lub 12 miesięcy w zależności od banku lub pełną historię.

Pamiętaj!

Doradcy przygotowującemu wniosek kredytowy musisz podać dokładną liczbę i wysokość posiadanych zobowiązań finansowych, zarówno tych prywatnych jak i firmowych, jeżeli prowadzisz przedsiębiorstwo. Poinformuj również o sytuacji Twojego gospodarstwa domowego, ilości posiadanych dzieci oraz statusie mieszkaniowym. To istotne informacje, które mogą przesądzić o udzieleniu finansowania.

Po skompletowaniu dokumentacji, wniosek trafia do banku, gdzie proces kredytowy z reguły podzielony jest na trzy etapy:

  • ETAP I    – wstępna analiza finansowa
  • ETAP II   – ocena wartości nieruchomości
  • ETAP III  – wydanie decyzji ostatecznej

Ważne!

Warto złożyć wnioski kredytowe do kilku banków. Tutaj również nieoceniona będzie pomoc eksperta kredytowego, który pomoże przygotować pełną dokumentację dla każdego z banków. Zajmie się złożeniem wniosku w Twoim imieniu oraz wynegocjuje najlepsze warunki finansowe.  
Może cię również uchronić przed zbędnymi produktami finansowymi, niejednokrotnie „wciskanymi” przez banki przy kredycie hipotecznym.

Po wydaniu decyzji kredytowej należy dokładnie przeanalizować jej zapisy. Sprawdzić czy transze oraz warunki kredytu o jaki się ubiegaliśmy, zgadzają się. Wraz z decyzją otrzymasz również wzór umowy kredytowej, który również warto dokładnie prześledzić. Po raz kolejny warto posiłkować się w tej kwestii wiedzą i doświadczeniem eksperta kredytowego, który wyjaśni wszelkie wątpliwości. Wskaże najważniejsze elementy, podkreśli istotne informacje dotyczące poszczególnych banków, podkreśli różnice, jeżeli mamy umowy z kilku instytucji.

Jak i kiedy zostanie wypłacony kredyt hipoteczny na budowę domu?

Kredyt hipoteczny ze względu na wysokość oraz specyfikę, wypłacany jest zazwyczaj w transzach zgodnie z założonym harmonogramem prac. Klient otrzymuje pieniądze po realizacji każdego z etapów budowy domu.

Ważne!

Bank ma prawo do kontroli inwestycji i zazwyczaj z niego korzysta. Jeśli stwierdzi opóźnienia prac bądź brak realizacji założonych pozycji z kosztorysu, może wstrzymać uruchomienie kolejnych środków. Oczywiście są to sytuacje jednostkowe. Jednak należy brać to pod uwagę. Warto również wiedzieć, iż obecnie banki nie proszą o rachunki czy faktury za wykonane prace. Wystarczy wykazać ich wykonanie. Jest to istotna kwestia, zwłaszcza kiedy budujemy nieruchomość systemem gospodarczym.

Po wybudowaniu należy dokonać jeszcze jednej czynności. Uzyskać w odpowiednim urzędzie pozwolenie na użytkowanie domu. Jest to dokument niezbędny. Tradycyjnie banki dają 24 miesiące na wybudowanie i odbiór nieruchomości. Jeżeli wiemy, że ten termin jest zagrożony, warto wcześniej udać się do banku, który finansuje budowę i poprosić o stosowny aneks do umowy dający nam więcej czasu na realizację zaplanowanej inwestycji. Brak takiego aneksu może się wiązać z nałożeniem kary przez bank. W sytuacji ostatecznej, bank może wypowiedzieć umowę kredytobiorcy.

Podsumowując

Kredyt na budowę domu może się wydawać dla wielu osób sporym wyzwaniem. Konieczność przygotowania sporej dokumentacji oraz skomplikowane procedury. Tak jednak być nie musi. Zanim rozpoczniesz procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny dobrze się do tego przygotuj. Zaplanuj kolejne kroki. Skróci to czas, jaki będzie konieczny na przygotowanie się do kredytu na budowę domu. Skorzystaj z pomocy eksperta kredytowego. Pomoże przebrnąć przez procedury, przygotuje listę niezbędnych dokumentów, przeanalizuje dla Ciebie dostępne oferty w bankach. Współpraca z profesjonalistą zaoszczędzi sporo czasu, nerwów oraz pieniędzy. 


Zapraszam do polubienia moich profili:

Dzięki nim dowiesz się o najistotniejszych zmianach na rynku kredytów hipotecznych.

Przewiń do góry