Jakie błędy najczęściej popełniamy przy zakupie mieszkania i wyborze kredytu hipotecznego

Jakie błędy najczęściej popełniamy przy zakupie mieszkania i wyborze kredytu hipotecznego:

  1. Niekorzystnie skonstruowana umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.

Mimo że sam przedwstępna umowa zakupu nieruchomości, nie dotyczy stricte kredytu hipotecznego, nie korzystnie sporządzona dla nabywcy może wiązać się z poważnymi konsekwencjami.

Pierwszą kwestią na która należy zwrócić uwagę jest okres na jaki umowa zostaje sporządzona.

Zbyt krótki może spowodować, konieczność jej aneksowania na dłuższy okres. Może także wiązać się z utratą zadatku, który został wniesiony przy jej zawarciu. Jeżeli sprzedający nie będzie chciał wydłużyć okresu trwania umowy.

Z mojego doświadczenia wynika, że bezpieczny czas na jaki można zawrzeć taką umowę powinien wynosić co najmniej 90 dni.

Z czego wynika ten czas. Banki zgodnie z prawem od momentu uzyskania kompletu dokumentacji mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Należy jednak pamiętać że realnie proces ten trwa dłużej, ponieważ banki wprowadziły mechanizm decyzji wstępnych, po których wykonują w większości wycenę nieruchomości i dopiero wtedy po uzyskaniu kompletu dokumentacji zaczynają odliczać czas ww. 21 dni.

Musimy także pamiętać, ze podczas trwania całego procesu kredytowego, bank ma prawo poprosić klienta o dodatkowe dokumenty, które mogą znacząco opóźnić wydanie decyzji kredytowej.

Powinniśmy mieć także czas na podjęcie ostatecznej decyzji. Na jakich warunkach i w jakim banku zaciągniemy kredyt. Jeżeli decyzję będziemy podejmować w pośpiechu, lub nie pozostawimy sobie wyboru i będziemy musieli wybrać bank, który jako pierwszy przygotuje dla nas umowę, możemy ponieść spore straty finansowe, które będą rzutować na wiele lat.

  1. Mierzmy siły na zamiary – przed podjęciem decyzji o zakupie sprawdź zdolność kredytową! 

Zanim zdecydujemy się podpisać przedwstępną umowę zakupu. Koniecznie zweryfikujmy zdolność kredytową. Od wielu lat banki oraz KNF zaostrzały politykę kredytową, podnosząc wymagania dla przyszłych kredytobiorców.

Jak możemy sprawdzić zdolność kredytową? Najlepiej udać się do eksperta kredytowego, który szczegółowo przeanalizuje nasz dochody, koszty prowadzenie gospodarstwa domowego, zapyta o zobowiązania, które banki uwzględniają przy ocenie Naszych możliwości finansowych.

Wielu klientów korzysta z internetowych kalkulatorów, które bardzo często nie uwzględniają istotnych parametrów związanych z oceną zdolności kredytowych. Moje doświadczenie pozwala mi ocenić, że jest to wysoce ryzykowne narzędzie, zwłaszcza kiedy chcemy uwzględnić do zdolności kilka źródeł dochodu, lub prowadzimy działalność gospodarczą. 

Dlatego to zadanie powierzmy fachowcom, którzy mają do dyspozycji, udostępnione kalkulatory bankowe, dzięki nim mogą precyzyjnie wyliczyć zdolność w każdym banku jaki mają w ofercie. 

Istotną kwestią jest podanie prawidłowych danych dotyczących naszych dochodów. Banki np. przy umowie o pracę, biorą pod uwagę dochód netto ( czyli taki jak dostajemy na konto, po odliczeniu wszelkich kosztów).

To samo dotyczy zobowiązań. Każdy bank podczas weryfikacji klienta sprawdza bazy (BIK, BIG, KRD) zobowiązań zarówno tych prywatnych jak i firmowych. Dlatego zatajenie zobowiązań może wiązać się z odmową udzielenia kredytu.

Nawet nie zapłacone rachunki, mandaty czy postepowania komornicze, które nie zostaną ujawnione doradcy i ewentualnie zweryfikowane, mogą skutkować odmową udzielenia kredytu przez bank.

I co bardzo ważne, każdy bank inaczej ocenia zdolność kredytową!

  1. Mój bank na pewno udzieli mi kredyt – czy aby na pewno?

Wieloletnie doświadczenie, pokazuje że spora grupa klientów  „ślepo” wierzy iż bank którego są klientami na pewno i bez żadnych problemów udzieli im kredyt hipoteczny. I tutaj można się zderzyć ze sporym rozczarowaniem. Spotkałem się ze spora grupą osób, które niestety nie zweryfikowały swoich możliwości, nawet we własnym banku. Licząc że skoro są klientami od wielu lat, mają wpływy na konto to dostaną kredyt bez żadnych problemów. A tu nagle przykra niespodzianka… odmowa.

Jak już wcześniej wspominałem, upewnijmy się że nawet we „własnym” banku mamy zdolność kredytową. 

Co także jest istotne? Nie zamykajmy się wyłącznie na ofertę jednego banku, sprawdźmy co oferuje konkurencja, dajmy sobie szansę wyboru…

Pamiętajmy, że bycie klientem banku nie musi się wiązać z uzyskaniem preferencyjnych warunków, sprawdzajmy oferty konkurencji. Może się okazać że „nasz” bank nie ma konkurencyjnej oferty a doradca w placówce pokazał jedynie zalety a nie koniecznie wady posiadaj jedynie możliwości przedstawienia jednej propozycji.

  1. Korzystajmy z wybory – przecież go mamy…

Jak już wspomniałem wcześniej, wielu klientów jest ślepo przywiązanych do swoich banków i uważa ich ofertę za najlepszą. Na szczęście istnieje coraz więcej możliwości porównania ofert kredytowych. TU MOŻE SIĘ POJAWIĆ LINK DO RAKNINGU. Nie zamykajmy się tylko na jeden bank.

W Internecie możemy odnaleźć sporo różnych, porównywarek, kalkulatorów ofert itd…

Jednak analizując przez wiele lat, tak proste narzędzia dochodzę do wniosku, iż często prezentują jedynie te parametry, które mają zachęcić klienta do wyboru „najlepszej oferty”. Ale czy na pewno oferta, która jest nr jeden taka właśnie jest. Wiele prostych kalkulatorów pokazuję jedynie to co atrakcyjne, nie uwzględniają kosztów dodatkowych, na które często klienci są skazani przez cały okres kredytowy, lub znacznie podnoszą realne koszty uzyskania kredytu. 

Dlatego uważam, że najlepszym rozwiązaniem jest wizyta u eksperta kredytowego, który dzięki wyspecjalizowanym narzędziom jest w stanie przeanalizować rynek ofert kredytowych oraz w sposób szczegółowy, zaprezentować zarówno zalety jak i wady każdej z ofert bankowej.

  1. Może coś przemilczę? Bank na pewno tego nie sprawdzi… to nie istotne…

Niestety spora grupa klientów nadal uważa, że ukrywając lub naciągając informacje istotne w procesie kredytowym zwiększą swoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji w banku. Przykłady można by mnożyć. Zatajenie ilości posiadanych zobowiązań, omyłkowe podanie ilości posiadanych dzieci, błędny status zamieszkania, przekłamania w przedstawianych zaświadczeniach o zarobkach, czy wręcz fałszowanie dokumentacji niezbędnej w procesie kredytowym np. PIT czy zaświadczeń z ZUS I US.

Większość klientów nie zdaje sobie sprawy z jak poważnymi konsekwencjami wiąże się przedstawienie nieprawidłowych dokumentów czy przedstawienie „podkoloryzowanych” danych.

Poczynając od najmniej dotkliwych tj. odmowie udzielenia kredytu, poprzez wpisanie do baz międzybankowych, jako nierzetelnego klienta. W najgorszym przypadku bank może zawiadomić prokuraturę o fałszowaniu dokumentów lub też próbie wyłudzenia kredytu. Co wizę się z poważnymi konsekwencjami karnymi.

  1. Sprawdzenie stanu prawnego oraz technicznego nieruchomości.

To jedna z najistotniejszych kwestii dotyczących zakupu nieruchomości zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Musimy pamiętać, że bank oprócz zdolności kredytowej zbada także nieruchomość, zarówno pod kontem prawnym jak i technicznym i dokonuje własnej wyceny.

Stąd jedną z najważniejszych czynności jakie powinniśmy wykonać przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości jest sprawdzenie ksiąg wieczystych. Jeżeli nie posiadamy odpowiedniej wiedzy oraz doświadczenia, skorzystajmy z pomocy eksperta kredytowego. Który przeanalizuje stan KW oraz dostarczonych dokumentów w naszym imieniu. 

Przed zakupem mieszkania czy domu, z rynku wtórnego sprawdźmy, czy nieruchomość nie jest zadłużona np. wobec spółdzielni, czy wspólnoty. O takie dokumenty na pewno poprosi notariusz przy sporządzaniu umowy przeniesienia własności. 

Ważna kwestią jest także ocena stanu technicznego, oraz przygotowanie kosztorysu ewentualnego wykończenia czy remontu.  Profesjonalista potrafi w sposób rzetelny i szczegółowy wspomóc Nas w zaplanowaniu kosztów, jakie będą konieczne do poniesienia po nabyciu nieruchomości. Pamiętajmy że finansowanie wykończenia mieszkania, czy domu możemy uwzględnić w kredycie hipotecznym. Prawidłowe oszacowanie kosztów remontu nieruchomości, zabezpieczy Nas przed niespodziewanymi wydatkami. Które mogą skutkować, koniecznością dodatkowego finasowania, pożyczania pieniędzy u rodziny czy znajomych. A w najgorszym wypadku wymuszą zaciągnięcie dodatkowego kredytu gotówkowego lub obciążenie karty kredytowej, co może generować spore obciążenie dla domowego budżetu.

Warto także sprawdzać dewelopera, wybrać się na już zrealizowane inwestycje, sprawdzić opinie klientów, którzy już kupili mieszkania. I tak jak to już pisałem powyżej sprawdzić stan prawny nieruchomości na której buduje deweloper. Profesjonalny ekspert kredytowy, pomoże także w sprawdzeniu umowy rezerwacyjnej czy deweloperskiej.

  1. Czytajmy, czytajmy, czytajmy… Nie bójmy się pytań 

Po otrzymaniu decyzji kredytowej, pamiętajmy, że bank powinien dać nam czas na przeanalizowanie umowy kredytowej, która wcześniej powinniśmy otrzymać do zapoznania, najlepiej w formie elektronicznej. Sprawdźmy czy zgadzają się Nasze dane oraz nieruchomości. Przede wszystkim sprawdźmy ostateczne warunki finasowania. Czy oferta ostateczna zgadza się z informacją wcześniej.

Jeżeli mamy wątpliwości lub pytania, domagajmy się szczegółowego wyjaśnienia. Jeżeli jakiś zapis wzbudzi szczególne wątpliwości, zawsze taką umowę możemy przeanalizować z prawnikiem lub Naszym ekspertem kredytowym, który powinien orientować się w szczegółowych zapisach umów kredytowych.

Przewiń do góry